De Franse woningmarkt in het kort

Het opvallendste verschil tussen de Nederlandse en de Franse huizenmarkt is de positie van de makelaar daarbinnen. Een huiseigenaar in Frankrijk wil zijn woning verkopen en geeft vervolgens meestal meerdere makelaars opdracht om dat te doen. Daarnaast kan de verkoper ook zelf een koper zoeken, buiten de makelaars om.

Het bovenstaande heeft tot gevolg dat de huizenmarkt in Frankrijk weinig transparant is en een eigen logica kent. Makelaars die de verkoopopdracht van een huiseigenaar hebben gekregen, zullen proberen zo snel mogelijk een koper te vinden. Belangrijk is het voor een makelaar om te kunnen aantonen aan de eigenaar dat een aspirant-koper door hem is aangebracht, zodat deze makelaar zijn honorarium krijgt, als het door deze aspirant-koper gekocht wordt. Daarom wordt er bij een bezichtiging altijd een Bon de Visite met de makelaar getekend.

Er bestaan meerdere typen verkoopopdrachten, dit wordt in het frans een mandat genoemd.

occitanie aude

De verkoopopdracht (mandat)

De verkoper heeft de mogelijkheid te kiezen voor één van de volgende drie varianten; een mandat simple, een mandat exclusif of een mandat semi-exclusif.

De meest voorkomende opdrachtvorm is het mandat simple. De huiseigenaar kan meerdere makelaars opdracht geven zijn huis te verkopen en zelf ook een koper vinden zonder hulp van een makelaar.

Een steeds vaker voorkomend mandat, is het mandat exclusif waarbij één makelaar formeel 3 maanden de tijd heeft om als enige partij de woning te verkopen. Een variant daarop is het mandat semi-exclusif waarbij ook de huiseigenaar zelf een koper mag zoeken. De makelaarscourtage is voor rekening van de verkoper tenzij anders afgesproken. De courtage wordt meestal in de vraagprijs meegenomen.

De makelaars gaan vervolgens separaat van elkaar met hetzelfde huis adverteren op internet. Daarom is een huis vaak te zien op dezelfde websites met verschillende foto’s, omschrijvingen, prijzen en zonder vermelding van het werkelijke adres.

De foto’s op de websites zijn vaak erg summier en van geringe kwaliteit, met name ontbreken vaak duidelijke foto’s van de buitenkant en de ligging. Dit is om te voorkomen dat aspirant-kopers het pand zelf vinden en rechtstreeks met de eigenaar tot overeenstemming proberen te komen buiten de makelaar om. De makelaars doen wel het werk, maar worden er in dat geval niet voor betaald.

De koopovereenkomst (compromis de vente)

Als er een koper is gevonden wordt de voorlopige koopovereenkomst opgemaakt: de compromis de vente. Deze koopovereenkomst wordt opgesteld door de notaris en getekend door koper en verkoper. Op dat moment gaat voor de koper een bedenktijd in van 10 kalenderdagen, waarin hij de koop kosteloos nog kan herroepen. Na afloop van deze termijn dient de koper meestal 10% van de koopsom op de derdenrekening van de notaris te storten.

De leveringsakte (acte de vente)

Minimaal 2 maanden na het ondertekenen van de compromis de vente, zult u de acte de vente ook wel acte authentique (leveringsakte) genoemd tekenen bij de notaris. U bent nu de eigenaar van de woning en u ontvangt de sleutels. Voorafgaand aan deze afspraak dient u het aankoopbedrag te hebben gestort op de derdenrekening van de notaris. Ook dient u vooraf een opstalverzekering af te sluiten.

Kosten koper

De koper betaalt de kosten van de notaris (frais de notaire) voor het opstellen van de compromis de vente, de acte de vente (de leveringsakte), de juiste inschrijving in het kadaster en de afdracht van belastingen aan de overheid. De notariskosten variëren tussen de 7% en 8%. Het grootste gedeelte daarvan, tussen 5% en 6%, bestaat uit overdrachtsbelasting die aan de overheid wordt afgedragen door de notaris. Het resterende deel is het honorarium voor de notaris. Ook de makelaar krijgt dan zijn honorarium. Verder wordt de onroerend goed belasting verrekend voor het lopende jaar en de plus-value belasting.

chateau lauragais
saint-paulet aude

Onroerend goed belasting (de Franse WOZ)

Alle huizenbezitters in Frankrijk betalen onroerend goed belasting. Er bestaan twee soorten onroerendgoed belasting. Dit zijn de Tax foncière en de Tax d’habitation. De Tax foncière wordt betaald door de eigenaar van het pand. De Tax d’habitation is de ingezetenen-belasting en wordt betaald door de bewoner van het pand.

Plus-value belasting

Dit is een belasting die de verkoper van de woning moet betalen aan de overheid. Het betreft een belasting over de waardestijging in de periode dat de verkoper de woning in bezit heeft gehad. De belasting is alleen van toepassing als het een tweede woning betreft of een woning die verhuurd is. Deze belasting is dus niet van toepassing als u er permanent woont.

Het tarief is 36,2% over de waardevermeerdering en neemt met een staffel vanaf het 6e jaar dat u de woning in eigendom heeft af. Ongeveer 50% van deze belastingverplichting is niet meer van toepassing als u de woning 22 jaar lang in bezit hebt en de andere 50% is niet meer verplicht na 30 jaar. In de tussentijd wordt de verplichting elk jaar met een vast percentage afgebouwd.

Heeft u vragen of wilt u aanvullende informatie? We horen graag van u.

Menno van Veenendaal
Tel +33 6 98 12 29 03

Véronique van Veenendaal-Hagen  
Tel +33 6 98 17 72 92

Volg ons

© 2022 Aumidi Immobilier