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Das französische Immobilienmaklersystem

Der auffälligste Unterschied zwischen dem deutschen und dem französischen Immobilienmarkt ist die Stellung des Immobilienmaklers in diesem Markt. Ein Hauseigentümer in Frankreich möchte sein Haus verkaufen und beauftragt in der Regel mehrere Immobilienmakler damit. Darüber hinaus kann der Verkäufer auch selbst nach einem Käufer suchen, und zwar außerhalb des Maklerbüros.

Infolgedessen ist der französische Wohnungsmarkt wenig transparent und hat seine eigene Logik. Immobilienmakler, die vom Eigentümer mit dem Verkauf eines Hauses beauftragt wurden, werden versuchen, so schnell wie möglich einen Käufer zu finden. Für den Makler ist es wichtig, dass er dem Eigentümer nachweisen kann, dass er einen Interessenten vermittelt hat, damit er sein Honorar erhält, wenn das Haus von diesem Interessenten gekauft wird. Aus diesem Grund wird bei einer Besichtigung immer ein „Bon de Visite“ mit dem Makler unterzeichnet.

Es gibt verschiedene Arten von Verkaufsaufträgen, dies wird im Französischen als Mandat bezeichnet.

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Auftrag verkaufen (le mandat)

Der Verkäufer hat die Möglichkeit, eine der folgenden drei Arten von Mandaten zu wählen: ein einfaches Mandat, ein exklusives Mandat oder ein semi-exklusives Mandat.

Die häufigste Form der Beauftragung ist das „mandat simple“. Der Hausbesitzer kann mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf seines Hauses beauftragen und unter Umgehung des Immobilienmaklers selbst einen Käufer finden. Ein immer häufigeres Mandat ist das „mandat exclusif“, bei dem ein Makler die Möglichkeit hat, das Haus exklusiv zu verkaufen. Eine Variante davon ist das „semi-exklusive Mandat“, bei dem der Hauseigentümer auch selbst nach einem Käufer suchen kann. Im Allgemeinen ist die Maklerprovision vom Verkäufer zu zahlen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Die Provision ist in der Regel im Angebotspreis enthalten.

Bei einem „mandat simple“ inserieren die Immobilienmakler das gleiche Haus im Internet getrennt voneinander. Deshalb wird ein Haus oft auf denselben Websites mit unterschiedlichen Fotos, Beschreibungen und Preisen und ohne Angabe der genauen Adresse gezeigt. Die Fotos auf den Websites sind oft sehr ungenau und von schlechter Qualität, und in der Anzeige fehlen oft klare Fotos von außen und der Lage. Dies hindert Kaufinteressenten daran, die Immobilie selbst zu finden und zu versuchen, unter Umgehung des Immobilienmaklers direkt mit dem Eigentümer eine Vereinbarung zu treffen. Die Makler machen die Arbeit, werden aber in diesem Fall nicht dafür bezahlt.

Der Kaufvertrag (compromis de vente)

Wenn der Käufer gefunden ist, wird der vorläufige Kaufvertrag aufgesetzt: der „compromis de vente“. Dieser Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt und vom Käufer und vom Verkäufer unterzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt hat der Käufer eine Bedenkzeit von 10 Kalendertagen, in der er noch kostenlos vom Kauf zurücktreten kann. Nach Ablauf dieser Frist zahlt der Käufer in der Regel 10 % des Kaufpreises auf das Treuhandkonto des Notars ein.

Die Übergabeurkunde (acte de vente)

Spätestens 2 Monate nach der Unterzeichnung des „compromis de vente“ unterzeichnen Sie beim Notar den „acte de vente“, auch „acte authentique“ genannt (Übergabevertrag). Sie sind nun der Eigentümer der Immobilie und erhalten die Schlüssel. Vor diesem Termin muss der Kaufpreis auf das Treuhandkonto des Notars eingezahlt worden sein. Außerdem müssen Sie vorher eine Immobilienversicherung abschließen.

Kosten des Käufers

Der Käufer zahlt die Notargebühren (frais de notaire) für die Erstellung des Kaufvertrags (compromis de vente), den Kaufvertrag (acte de vente), die korrekte Eintragung im Grundbuch und die Zahlung der Steuern an die Regierung. Die Notargebühren schwanken zwischen 7 und 8 %. Der größte Teil, zwischen 5 und 6 %, besteht aus der Grunderwerbssteuer, die der Notar an den Staat abführt. Der restliche Teil ist das Honorar für den Notar. Auch der Immobilienmakler erhält sein Honorar. Darüber hinaus wird die Grundsteuer für das laufende Jahr und die „Mehrwertsteuer“ abgerechnet.

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Grundsteuer

Alle Immobilienbesitzer in Frankreich zahlen eine Grundsteuer. Es gibt zwei Arten von Grundsteuern. Dies sind die „Tax foncière“ und die „Tax d’habitation“. Die „Tax foncière“ wird vom Eigentümer der Immobilie gezahlt. Die „Tax d’habitation“ ist die Wohnsitzsteuer und wird vom Nutzer der Immobilie gezahlt.

Wertzuwachssteuer

Dies ist eine Steuer, die der Verkäufer der Immobilie an den Staat zahlen muss. Es handelt sich um eine Steuer auf den Wertzuwachs (Kosten für nachgewiesene Renovierungen sind abzuziehen) während der Zeit, in der der Verkäufer die Immobilie besitzt. Die Steuer ist nur anwendbar, wenn es sich um eine Zweitwohnung oder eine Wohnung handelt, die vermietet wurde. Diese Steuer ist also nicht anwendbar, wenn Sie dauerhaft darin wohnen. Der Steuersatz beträgt 36,2 % auf die Abschreibung und nimmt ab dem 6. Jahr des Besitzes stufenweise ab. Etwa 50 % dieser Steuerschuld entfällt, wenn Sie die Immobilie 22 Jahre lang besessen haben, und die nächsten 50 % sind nach 30 Jahren nicht mehr fällig. In der Zwischenzeit wird die Steuerschuld jedes Jahr um einen festen Prozentsatz reduziert.

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